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當(dāng)前位置： 主頁 > 產(chǎn)業(yè)觀察 > 房產(chǎn)建材 >  2013年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展建議

2013年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展建議

Tag：工業(yè)地產(chǎn)  
中國產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)訊：

    一、樹立工業(yè)地產(chǎn)品牌意識(shí) 

    用品牌意識(shí)引導(dǎo)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。產(chǎn)品差異化，服務(wù)優(yōu)質(zhì)化樹立行業(yè)品牌形象。形成生產(chǎn)、科研、生活等配套設(shè)施“一園俱全”的現(xiàn)代廠區(qū)。按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)建廠房，既要突破傳統(tǒng)廠房的概念，又要注重環(huán)保和生態(tài)的設(shè)計(jì)。引入住宅中的“樣板房”概念，創(chuàng)造性地開設(shè)了“廠房樣板區(qū)”。 

    內(nèi)容選自產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)發(fā)布的《2013-2017年中國工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供需預(yù)測(cè)與投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》

    二、用專業(yè)化方式發(fā)展工業(yè)地產(chǎn) 

    同住宅類房地產(chǎn)的開發(fā)一樣，工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)也要講究專業(yè)化。專業(yè)化的核心就是圍繞客戶展開工作，把客戶的需求弄清楚，然后再系統(tǒng)化地做出來。根據(jù)客戶的需求來設(shè)計(jì)合適的廠房，這些東西并不是每個(gè)企業(yè)都能做到的。 

    三、建立穩(wěn)定的商業(yè)模式 

    工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，有其獨(dú)有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動(dòng)。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動(dòng)、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，建立穩(wěn)定的商業(yè)模式是工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的根基，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式應(yīng)該具備“大投資、快啟動(dòng)、提供增值服務(wù)、追求長期穩(wěn)定回報(bào)”的四大特性。 

    四、密切關(guān)注政府相關(guān)政策和產(chǎn)業(yè)、區(qū)域規(guī)劃，在政策指引下謹(jǐn)慎投資工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。 

    五、注重工業(yè)地產(chǎn)投資的渠道風(fēng)險(xiǎn) 

    1、融資渠道 
    
    工業(yè)地產(chǎn)具有投資資金大、周期長等特點(diǎn)投資周期一般在10年左右。投資比較長，所以一定要注意投資工業(yè)地產(chǎn)的融資渠道風(fēng)險(xiǎn)。 

    我國工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)融資渠道有限，主要依托銀行貸款、工程墊資和預(yù)售回款等直接融資方式，銀行信貸資金仍然是地產(chǎn)開發(fā)的主要來源；近年，隨著外資機(jī)構(gòu)投資者的進(jìn)入，信譽(yù)良好的開發(fā)商獲得了更多的融資選擇，也逐漸成為銀行信貸以外的補(bǔ)充融資方式。從長期看來，我國工業(yè)地產(chǎn)實(shí)際投融資渠道單一的局面，將迫使工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行不斷的金融創(chuàng)新，以工業(yè)地產(chǎn)外來成長性，換來今天的現(xiàn)金流，將形成以銀行信貸為主，與機(jī)構(gòu)投資者股權(quán)合作開發(fā)、REITS、產(chǎn)業(yè)投資基金、資產(chǎn)抵押證券等融資方式為輔的多元化融資體系。 

    2、退出渠道 

    工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，要尋找好退出渠道，最大限度的降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。目前，市場(chǎng)上工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目退出渠道有以下三種： 

    一是定向開發(fā)，開發(fā)商取得土地后，重新評(píng)估地價(jià)，并依據(jù)意向購買客戶的需求進(jìn)行建筑規(guī)劃和設(shè)計(jì)，客戶根據(jù)工程進(jìn)展支付款項(xiàng)，保證開發(fā)商的回款。這種開發(fā)方式充分體現(xiàn)了開發(fā)商對(duì)于土地取得、開發(fā)運(yùn)營管理的價(jià)值，開發(fā)商賺取當(dāng)中的土地溢價(jià)與項(xiàng)目開發(fā)管理費(fèi)用。 

    二是合資合作開發(fā)。開發(fā)商與機(jī)構(gòu)投資者組建項(xiàng)目公司，根據(jù)議定的公司架構(gòu)與監(jiān)管模式，由機(jī)構(gòu)投資者負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)當(dāng)中的資金安排與融資，開發(fā)商專注于物業(yè)開發(fā)與管理、營銷推廣等，依據(jù)雙方的股權(quán)比例分享后期的項(xiàng)目收益。 

    三是委托給專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營管理公司。開發(fā)商把商業(yè)項(xiàng)目托管給有經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，開發(fā)商只收取租金收益。如北京東二環(huán)某商業(yè)項(xiàng)目，建成以后，開發(fā)商自己經(jīng)營兩年，每年收益不過2000多萬。開發(fā)商后來以每年5000萬的租金轉(zhuǎn)給香港一家商業(yè)運(yùn)營管理公司，該商業(yè)管理公司重新定位重新招商，使項(xiàng)目重新獲得生機(jī)，業(yè)主與經(jīng)營者獲得雙贏。 

    工業(yè)地產(chǎn)投資者應(yīng)該根據(jù)自身情況準(zhǔn)備好退出渠道。 

    六、控制好工業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流 

    對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目而言，現(xiàn)金流就是其生命線，工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，要做到持有部分與散售、租賃部分一個(gè)平衡，能夠獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，很多工業(yè)地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目雖然地段很好，但開發(fā)商現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾，保證平衡穩(wěn)定的現(xiàn)金流，是工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最重要的問題。 

    七、注重培養(yǎng)引進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)管理 

    工業(yè)地產(chǎn)人才匱乏，現(xiàn)有的工業(yè)地產(chǎn)管理人才大部分是從原來的房地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型而來，他們對(duì)制造業(yè)的企業(yè)管理、運(yùn)營及流通缺乏全面的認(rèn)識(shí)，因此他們?cè)谶\(yùn)營一個(gè)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候，也往往還是用傳統(tǒng)的房地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)的概念來進(jìn)行，這樣不但沒有給入住企業(yè)帶來福音，反而是將這些企業(yè)當(dāng)作住宅小區(qū)的入住業(yè)主進(jìn)行約束，這樣不但沒有起到服務(wù)帶動(dòng)生產(chǎn)力的作用，反而因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)聚集產(chǎn)生內(nèi)耗與矛盾。為此，大力培養(yǎng)工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理人才以及形成相應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)迫在眉睫。

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