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當(dāng)前位置： 主頁(yè) > 產(chǎn)業(yè)觀察 > 房產(chǎn)建材 >  國(guó)外工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在中國(guó)投資現(xiàn)狀分析

國(guó)外工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在中國(guó)投資現(xiàn)狀分析

Tag：工業(yè)地產(chǎn)  
中國(guó)產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)訊：

    繼全球工業(yè)地產(chǎn)巨頭普洛斯出售中國(guó)資產(chǎn)后，安博置業(yè)（即AMB）和嘉民集團(tuán)（Goodman　Group）等外資工業(yè)地產(chǎn)公司也一改往日的激進(jìn)作風(fēng)，開(kāi)始放緩?fù)顿Y中國(guó)的步伐。 

    放緩?fù)顿Y節(jié)奏 

    由于一些以出口為導(dǎo)向的外向型公司和供應(yīng)商減少了對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)的需求量，排名全球第二的工業(yè)地產(chǎn)商AMB中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理馬思德（Thomas　F.Marquis）日前承認(rèn)，2009年AMB在中國(guó)市場(chǎng)沒(méi)有新的并購(gòu)計(jì)劃，以經(jīng)營(yíng)好目前現(xiàn)有的用于物流配送的地產(chǎn)項(xiàng)目為主。 

    內(nèi)容選自產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)發(fā)布的《2013-2017年中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供需預(yù)測(cè)與投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》 

    AMB最新發(fā)布的季報(bào)顯示，截至2009年3月31日，公司在中國(guó)所擁有的用于物流配送的地產(chǎn)已達(dá)約379900平方米。根據(jù)以往已披露的信息，AMB在中國(guó)的8個(gè)城市擁有11個(gè)項(xiàng)目，其中，有6個(gè)項(xiàng)目位于華東地區(qū)。從交易的時(shí)間看，項(xiàng)目并購(gòu)或合作的高峰時(shí)間在2007~2008年。但在2009年，AMB選擇了暫停并購(gòu)。 

    早在2003年，以全球工業(yè)地產(chǎn)老大自居的普洛斯開(kāi)始登陸中國(guó)市場(chǎng)，隨后的短短數(shù)年間，AMB、嘉民集團(tuán)、蓋世理（Gazeley）以及新加坡豐樹(shù)（Mapletree）等外資工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商集中介入中國(guó)市場(chǎng)，除了一線城市外，那些經(jīng)濟(jì)前景良好且對(duì)所在區(qū)域有一定經(jīng)濟(jì)輻射作用的二線城市也成為這些工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的追逐之地。但是，這種高歌猛進(jìn)的步伐在金融海嘯面前開(kāi)始暫時(shí)止步。 

    尤其是普洛斯被迫出售中國(guó)資產(chǎn)的行為，在一定程度上影響了市場(chǎng)信心。在中國(guó)市場(chǎng)上，普洛斯素來(lái)以“激進(jìn)分子”形象示人。2004年4月該公司在上海成立地區(qū)總部，僅僅經(jīng)過(guò)四年多時(shí)間，就成為亞洲最大的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。 

    截至2009年1月31日，普洛斯在中國(guó)完工和在建物業(yè)面積就已經(jīng)達(dá)到329萬(wàn)平方米，建設(shè)并管理著60個(gè)物流園。在中國(guó)資產(chǎn)出售之后，重組的普洛斯中國(guó)再也沒(méi)有通過(guò)官方渠道傳出在華的新收購(gòu)計(jì)劃。 

    6月，澳大利亞證券交易所的信息顯示，嘉民集團(tuán)宣布中國(guó)投資有限責(zé)任公司和麥格理銀行一同參與該集團(tuán)近期的融資計(jì)劃，雙方共同為嘉民集團(tuán)提供4.85億澳元（約26.2億元人民幣）的資金。目前，嘉民在上海的南匯、奉賢以及普陀桃浦等地?fù)碛袛?shù)個(gè)項(xiàng)目。此前，嘉民集團(tuán)上海公司一位管理層人士曾透露，按照計(jì)劃，嘉民將在未來(lái)把中國(guó)的業(yè)務(wù)由上海往北往南擴(kuò)展至北京和廣州。受制澳大利亞金融市場(chǎng)波動(dòng)等諸多復(fù)雜因素影響，截至目前，此前洽談的幾個(gè)大型物流配送中心收購(gòu)項(xiàng)目依然沒(méi)有最終成交的信息。 

    外資開(kāi)發(fā)商的“心病” 

    除了金融海嘯突襲造成的不利影響，這些外資工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍有“心病”：國(guó)內(nèi)REITs的久拖未決令他們的套現(xiàn)計(jì)劃難以短時(shí)間內(nèi)成行，同時(shí)，倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施、標(biāo)準(zhǔn)廠房在金融危機(jī)下正面臨空置率上升和租金下滑的境況。 

    從這些境外資本的投資方式看，海外資金主要通過(guò)建設(shè)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施、標(biāo)準(zhǔn)廠房收取租金來(lái)獲取固定收益，或者是購(gòu)買(mǎi)帶長(zhǎng)期租約的現(xiàn)有項(xiàng)目曲線投資。但是，這只是未來(lái)的長(zhǎng)期營(yíng)收模式，對(duì)于那些相對(duì)成熟且有較強(qiáng)擴(kuò)張需求的外資工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，將這些工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目打包成REITs上市是更為便捷的退出方式。 

    因此，不少開(kāi)發(fā)商在進(jìn)入中國(guó)之時(shí)，就已經(jīng)計(jì)劃將中國(guó)境內(nèi)的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通過(guò)證券化的方式進(jìn)行資金募集并向投資者分配收益。但是，國(guó)內(nèi)REITs啟動(dòng)的進(jìn)程遠(yuǎn)沒(méi)有他們想象的那么快。 

    AMB華東區(qū)總經(jīng)理郁亦盛表示，將工業(yè)地產(chǎn)打包成REITs上市，是外資機(jī)構(gòu)常用的操作手法。但是，由于中國(guó)境內(nèi)的政策、法規(guī)等限制或者條件不成熟，REITs一直沒(méi)有成行。目前，AMB位于中國(guó)的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目均未置入REITs之中。 

    同時(shí)，在國(guó)內(nèi)的一線城市，工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的需求疲態(tài)已顯，租金水平從去年第四季度開(kāi)始至今一直處于下滑狀態(tài)。由于工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠出租收益來(lái)維系現(xiàn)金流，當(dāng)租戶需求大幅減少及租金下調(diào)時(shí)，不少業(yè)主不得不承擔(dān)起現(xiàn)金流急劇減少的重壓。 

    上海招商網(wǎng)今年早些時(shí)候?qū)ι虾８鹘紖^(qū)工業(yè)物業(yè)空置情況進(jìn)行了一次大規(guī)模調(diào)研，結(jié)果顯示，上海各郊區(qū)的空置廠房量達(dá)到了近年來(lái)的高峰，嘉定、金山、奉賢、南匯等區(qū)域的空置物業(yè)面積達(dá)100多萬(wàn)至200多萬(wàn)平方米。從物業(yè)類型來(lái)看，當(dāng)前生產(chǎn)型廠房的空置情況嚴(yán)重，待租面積占總量的近90%，租售價(jià)格已下降了15%至20%。戴德梁行工業(yè)部一位人士預(yù)計(jì)，今年工業(yè)地產(chǎn)仍處在調(diào)整期，平均租金仍有繼續(xù)下滑的壓力，空置率壓力仍然較大。 

    不過(guò)，高力國(guó)際華東區(qū)研究與咨詢部董事李慶賢則略顯樂(lè)觀，他表示，在相關(guān)政策措施的推動(dòng)下，上海工業(yè)產(chǎn)出降幅已收窄，廠房物業(yè)需求將恢復(fù)增長(zhǎng)。此外，新增供應(yīng)的下降將抑制租金下滑，同時(shí)也將有效縮減空置率上升。從中長(zhǎng)期來(lái)看，上海建立“國(guó)際航運(yùn)中心”將可為工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)注入新的驅(qū)動(dòng)力。

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